[법률S토리] 비싸진 우리집, 팔면 양도세 얼마?

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[법률S토리] 비싸진 우리집, 팔면 양도세 얼마?

머니S | 정태길 Sh수협은행 WM사업부 세무사 | 입력 2018.02.01 06:00

최근 서울권 주택 가격 상승이 예사롭지 않다. 치솟는 시세에 주택을 처분해야 하나 고민하는 사람이 많다. 하지만 서울은 모든 지역이 조정대상지역으로 지정되면서 고가주택인 경우 세금이 많이 나오진 않을지 걱정이다.

양도소득세가 과세되면서 고가주택으로 분류되는 경우는 실질 양도가액이 9억원을 초과할 때다. 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 매매단위로 양도한다면 그 전체를 하나의 주택으로 간주해 고가주택 해당여부를 판단한다.

고가주택은 1세대 1주택이더라도 비과세를 적용하지 않는다. 단 전체 양도차익을 과세하지 않고 9억원을 초과하는 분만 과세한다. 또 3년 이상을 장기보유한 경우엔 장기보유특별공제로 24%(3년 이상)~80%(10년 이상)의 높은 공제율을 적용하므로 1세대 1주택이라면 고가주택의 양도차익에 따른 세부담이 높지 않다.

이에 반해 1세대 2주택 이상이면서 고가주택을 양도하는 경우 양도차익 전체를 과세한다. 보유한 지 1년 미만이라면 40% 단일세율로, 1년 이상을 보유했다면 기본세율을 적용한다. 이 경우에도 3년 이상 장기보유 중이라면 장기보유특별공제를 받을 수 있는데 공제율이 10%(3년)~30%(10년)로 1세대 1주택인 경우보다 낮다. 이 공제율 또한 2019년부터 6%(3년)~30%(15년)로 줄어든다.

만약 조정대상지역 내의 주택을 보유했다면 양도소득세는 얼마나 더 늘어날까. 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택을 보유했다면 기본세율에 10%를, 3주택 이상을 보유했다면 20%를 가산한다. 또 이 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문에 상당한 세액이 발생한다. 다만 이 개정 규정은 오는 4월1일 이후에 양도하는 경우에만 적용되므로 조정대상지역 내의 주택을 양도하려 한다면 그 이전에 서둘러 마무리하는 게 낫다.

조정대상지역 내 주택 양도세가 얼마나 늘어나는지 구체적인 예로 가늠해보자. 1세대 2주택 보유자가 3년 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하면서 양도차익이 1억원 발생했다고 가정하자. 오는 4월1일 이후 양도하는 경우 양도세액은 약 3300만원으로 그 이전과 비교하면 1500만원가량 세부담이 증가한다.

한편 거주지 이전을 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우엔 1주택으로 간주하는 특례 규정을 잘 살펴야 한다. 기존 주택을 매입한 이후 1년 이상이 지나고 새 주택을 매입한 후 3년 내 기존주택을 처분하면 1세대 1주택으로 간주된다. 이는 조정대상지역 내 주택이라더라도 다르지 않다. 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 부담할 세금은 없을 것이고 만약 고가주택에 해당된다면 9억원을 초과하는 분만 과세된다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제525호(2018년 1월31일~2월6일)에 실린 기사입니다.

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